一、经济适用房制度使然。事实证明经济适用房已经演变成只能使少数人受益，严重滞后于快速增长的市场需求。它已经蜕化为一种反市场经济规律的现象，所以可以认为它是反动的。

二、官商勾结+官员腐败使然，在土地和房产交易中夹杂着大量的钱权交易，这种腐败已经成为一种普遍现象，特别是在经济适用房的开发和分配过程中。这是制度不完善所致。

三、没有认识到非城市人口的流动是房价上升的主要因素之一，没有因经济活动导致的大规模人口流动和向城市集中沉淀现象，房价是不会快速上升的。城市规划建设时几乎都忽略了这个问题。

四、没有认识到迅速大规模建设公共租赁住房体系的积极意义，如果能在短时期内大量地，源源不断地推出公共租赁住房住宅群，房地产商还敢肆无忌惮地操控房价吗？

五、没有建立完善的房产交易契税波动体系。一个好的房产税收征管体系应该具有这样三个特点：它是分档的、浮动的、可以退税的。

分档是针对住房使用面积，面积越小缴纳的税率就越低，面积越大税率就要越高，这里面隐含着积极鼓励的意味。

浮动是用来调节房价波动的，房价波动进入过热或非理性范围时，国家就应该让税率逐步上浮；房价波动进入理性范围时，则让税率逐步下浮。对于这个税率，国家还可以用来作为反映房地产价格波动的晴雨表指标，当它向上浮动时，说明市场有过热趋势，这种税率的浮动能够对市场价格体系产生非常积极的指导意义，比提高银行利率产生的效果来得更为直接。

退税是用来照顾真正的买房自用者的。买房后持有的时间越长，退税就应该越多；持有的时间短，退税就少。如果持有时间上15年，就全部退税。这样有助于抑制短线纯炒房获利行为，减轻真正买房自用者的经济负担。这个税率必须覆盖所有的商品住房，无论是新房还是二手房。

如果将房产交易税猛然提高到10%，甚至更高，市场会有怎样的反应？这个问题值得深思。