房地产新政剑指何方

　　２００７年１２月３日～５日，中央经济工作会议透露出重要信息，货币政策将
从“适度从紧”转向“从紧”。１２月８日，央行宣布从２００７年１２月２５起，
上调存款类金融机构人民币存款准备金率１个百分点。１２月１１日，央行网站正式
对外公布了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，明确第二套房贷款以家
庭为单位。１２月１８日，央行副行长刘士余在“加强商业性房地产信贷管理专题会
议”上的内部讲话中强调：“要坚决取消转按揭、加按揭贷款。”２００８年１月１
日起，各商业银行按照央行、银监会规定的二套房界定标准，全面执行新规定，同时
一反“早放贷、早盈利”的惯例，必须按监管层的要求，严格执行“按季上报贷款额
度”。

　　如果说，对于央行一反常态一举将存款准备金率提高１个百分点，许多房地产业
内人士还心存幻想，认为央行此举无非比先前只多了０．５个百分点，而且针对的是
整个宏观经济，对房地产市场影响不大的话。那么，１２月１１日，央行网站正式对
外公布的《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》无疑是要惊醒美梦了，这可
是真真切切地直奔房地产市场而来的。信贷政策扶持自住性购房，遏制投机性炒房意
图已经彰显。

　　震动地产界的，并非单单是货币政策的“收紧”，同时“收紧”的还有土地政策。
２００７年１２月１１日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，再次重申“
大力提高建设用地利用效率，严格执行闲置土地处置政策”。２００８年１月７日，
中国政府网发布《国务院关于促进节约集约用地的通知》，通知明确了严格执行闲置
土地处置政策，土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的２０％征收土
地闲置费，对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价；同时再次强调了住宅
用地结构的优化，确保不低于７０％的住宅用地用于廉租房、经济适用房、限价房和
９０平方米以下中小套型普通商品房的建设；并提出金融机构对房地产项目超过土地
出让合同约定的动工开发日期满一年，完成土地开发面积不足１／３或投资不足１／
４的企业，应审慎贷款和核准融资，从严控制展期贷款或滚动授信，对违法用地项目
不得提供贷款和上市融资。

　　如果说，对于土地政策的“收紧”，原先有些房地产业内人士还寄予希望，以为
“节约用地”意味着地根收紧，地根收紧意味着土地供应减少，有利于房价的上涨。
那么，现在《国务院关于促进节约集约用地的通知》已经明明白白地告诉大家，对于
违法违规用地和圈占囤积土地将予以加大惩治力度，而对民生用地则由过去的紧缩走
向了宽松与倾斜。

　　２００７岁末、２００８年初，房地产调控新政指向已经十分清晰——２００８
年将是民生地产之年。

　　狂热楼市是如何炼成的

　　要正确分析判断２００８年楼市的走势，前提之一是必须对当前中国的房地产市
场形势有一个清晰的判断，其中最为关键的一点得明确中国房地产是否存在泡沫，如
果存在泡沫又有多大？

　　判断房地产泡沫最直接的标准是房价收入比。对于这个问题，２００５年１月３
１日，我曾在《房价收入比真的不是衡量地产泡沫的标准》一文中，用数学方法加以
详细证明。

　　从房价收入比分析，我国许多城市存在房地产泡沫是不争的事实，而且值得我们
警惕的是，我国一些城市的房价收入比已经超过１２∶１，远较美国、英国等国一些
房价出现剧烈调整的城市来得高，已经成为名副其实的“地上悬河”。

　　当前中国房价收入比之所以能够炼成“世所罕见”的“地上悬河”，最简明扼要
讲，是依赖于“三级跳”完成的——

　　“第一跳”是借助于按揭贷款实现的。按照需求是购买欲望和购买能力统一的说
法，按揭购房其实是将潜在的购买能力转化为现实购买能力的一个过程，其实质是将
未来几年乃至几十年的购买能力提前释放，即将未来几年乃至几十年的房屋需求提前
而攒到现时来了。住房按揭贷款运用恰当，不失为一种提前享受生活的方式，但问题
是我们过去在实施中对风险控制太过宽松了。

　　“第二跳”是借助于“一个口子的土地储备、招拍挂供地方式”实现的。土地招
拍挂制度对防范土地腐败来说，自然是一件大好事。但是，如果我们对这个招拍挂制
度的设计建立数学模型加以分析，就会发现“招拍挂”在供求关系上采取的是非饱和
型供地模式，而且供地集合最终必定指向高档商品房用地。如果在住宅用地的供应上，
不为民生用地预留口子，那么，“一个口子的土地储备、招拍挂供地方式”必定造成
民生用地的严重短缺，迫使普通民众在住房问题上不得不吃上了“鲍鱼”和“鱼翅”。

　　“第三跳”是借助于“投机性资金”实现的。当房价收入比已达到１２∶１时，
房地产市场必然已处于“自住者买不起，投资者租不出”的窘境了，这也可以应用数
学方法加以量化证明。此时，房价按理应该下跌才对，但是事实恰恰相反，在一些城
市房价不跌反涨。这原因何在？关键在于大量投机性资金“撬动”着巨量信货资金的
流入。

　　上面的“三级跳”，“第一跳”和“第三跳”涉及的是房地产市场的资金，“第
二跳”涉及的是房地产市场的土地。对于中国房地产市场来说，土地和资金恰恰是影
响最大的两项因素。

　　２００７年房地产调控依然陷入“房价越调越高”的怪圈，关键在于房地产调控
政策在土地和资金这两大对房地产影响最大的因素上均没有得到全面落实。

　　虽然２００６年“国六条”强调要“切实调整住房供应结构”，特别提出了两个
７０％的量化要求：要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）
和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的７０％。同时要
求在新开工商品住房项目中，套型建筑面积９０平方米以下住房面积所占比重，必须
达到开发建设总面积７０％以上。

　　但是，住房供应结构调控政策，在实际操作层面并未得到全面落实。据国家统计
局１～１０月房地产开发投资统计快报：住宅开发投资比去年同期增长３３．６７％，
但９０平方米以下住房仅占住宅开发投资的２１．４６％；经济适用房占住宅开发投
资的４．５１％，比上年同期的４．５６％略下降０．０５％；而别墅、高档公寓占
住宅开发投资的１０．４７％，比上年同期的１０．２３％略增长０．２４％。

　　与土地政策的落实一波三折一样，信贷调控政策也未得到全面落实。同样到２０
０７年１０月末，据央行数据：全国商业性房地产贷款余额达４．６９万亿元，同比
增长３０．７５％；比年初增加１．０１万亿元，占同期商业银行全部新增人民币贷
款的２８．９％。其中，个人住房贷款余额２．６万亿元，比年初增加６１９２亿元，
同比增长３５．５７％。住房公积金委托贷款１０月末余额达到４５０２．２亿元，
比年初增加９６０亿元，同比增长３４．８７％。

　　中国楼市势必回归理性

　　２００７年临近年底房地产调控之所以开始显效，关键是信贷政策已经开始真正
发力。

　　信货政策以２００７年９月２７日央行和银监会的《关于加强商业性房地产信贷
管理的通知》为界线，开始初步收效，又以１２月１２　日央行和银监会的《关于加
强商业性房地产信贷管理补充通知》为标志继续发力。对第二套房贷款实行首付和利
率的双重提高政策，精确击中了投机性资金“高杠杆性”软肋。在这种情况下，一些
城市楼市的成交量出现急剧下降，房价也出现了明显松动，也就十分正常了。

　　当信贷政策开始真正发力之后，又出台了《国务院关于促进节约集约用地的通知》，
这昭示着土地政策也要真正发力了。

　　货币政策与土地政策双双发力之后，如果没有特别重大的意外发生，那么，２０
０８年房价的理性回归，应该已经没有多大悬念。这主要是因为我国非理性的虚高房
价的支撑点，关键就在于资金与土地这两项因素。

　　至于房价将会以何种方式回归理性，是以软着陆的方式，还是以硬着陆的方式？
这一方面取决于商业银行与央行、银监会在信贷调控上能否实现良性互动，以及地方
政府与中央政府在土地调控（住房结构调控）上能否实现良性互动，另一方面，也取
决于税收政策能否针对海内外投机性资金的大进大出及时出台强有力的政策措施并贯
彻执行到位。