某职业中专原校有一块空地；其土地使用权是６０年代以行政划拨方式取得的。最近该校想用此地块同开发商合作开发商品房出售。请问：以划拨方式取得土地使用权的能否进入房地产市场？

　　以划拨方式取得土地使用权开发的“商品房”不能直接进入房地产市场进行买卖活动。我国《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权暂行办法》等法规都明确规定：未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权。若想进入房地产开发市场进行商品房买卖，《城市房地产管理法》第３９条规定：土地使用者须按国务院规定报有批准权的人民政府审批，并与有批准权的政府部门签订或补签国有土地使用权出让合同，补交土地使用权出让金，将划拨土地转为出让土地后方能进行房地产开发。《土地管理实施条例》第６条规定：依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记。

　　由此可见，以划拨方式取得土地使用权进行商品房开发，必须符合以下条件：

一是应按国家有关规定报有批准权的人民政府审批，县级以上人民政府按出让土地的批准权限处理。未经批准擅自进行房地产开发的，按无效法律行为处理；

二是应由土地使用权受让人办理土地使用权出让手续，与县级以上土地管理部门签订土地使用权出让合同，同时按国家有关规定缴纳或补交土地出让金，或者经批准按规定转让获利中的土地收益上缴国家或经批准将获利中的土地收益作其他处理，将划拨土地改为出让土地，取得《国有土地使用证》；

三是补办土地使用权出让手续，但须具备：土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；具有《国有土地使用证》；具有合法的地上建筑物、其他附着的产权证明；经济组织外的其他组织需要补出让手续，须经其上级主管部门批准；如条件符合可持证件向土地管理部门补办出让手续及土地登记申请。

只有这样，开发的商品房才能进入房地产市场，其商品房才能办理法律认可的《房屋所有权证》书。